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          房地產調控趨嚴 7月份土地市場熱度下降

          太原新聞網  2020/09/01

          最近,房地產市場調控趨嚴,中央重提“房住不炒”,多地也出臺了更嚴格的調控政策。7月份以來,土地市場熱度有所下降,包括成交面積、成交單價、成交樓面價均有所下調,部分城市房地產預期重回理性。

          全國土地市場降溫明顯

          7月份,無論是從成交規模、成交價格來看,土地市場降溫明顯。來自克而瑞的數據顯示,截止至7月29日,全國300城經營性土地總成交建筑面積為19624萬平方米,環比下降24.3%;經營性土地幅數共計成交3276幅,環比下降20.6%;土地成交總金額為5603億元,較上月下降了27.8%。成交單價方面,杭州、寧波等熱點城市優質地塊供應顯著減少的影響下,7月平均樓板價有所下降,為2855元/平方米,較6月份下滑了4.6%。

          市場熱度方面,7月成交溢價率延續6月下降趨勢,降至15.5%,環比減少0.8百分點。各能級城市基本一致,溢價率均在12%以上,從環比來看,呈現一線熱度上漲、二線下降、三四線持平的格局。一線整體溢價率為14.6%,北京、上海市場熱度尤為高漲,溢價率均高達20%。

          土地流拍方面,以重點監測的城市來看,流拍率有所下滑,7月環比6月下降2.1個百分點至8%,分城市來看,不乏廣州、常州、惠州等熱點城市;從流拍地塊特征來看,這些地塊或位于遠郊區縣,配套欠缺,或是商辦地塊,房企青睞度不高,最終遭遇流拍。

          58安居客房產研究院分院院長張波在接受《華夏時報》記者采訪時表示,從目前的高價地塊來看,基本都是一二線核心城市的優質地塊,而三四線城市以及部分一二線城市的偏遠地塊流拍率依然不低。優質高價地塊本身的抗風險能力相對較強,雖然也存在未來去化風險,但相比之下風險相對可控,收益相對可期。房企整體拿地的謹慎度在提升,拿地的價值判斷邏輯更偏于保守。

          北京、上海地市成交火熱

          雖然全國整體土地市場走低,但一線城市中的上海、北京成交量依然火熱,廣州土地成交數量不少,7月有16宗地塊成交,但整體溢價率不高。僅深圳土地市場偏冷,僅成交一宗商辦用地。一線城市尤其是北京、上海,仍然是房企競逐的焦點。

          上海是一線城市中成交量最高的城市,成交23宗地,成交建筑面積共計187萬平方米。其中,曾經陷入“圍標事件”中的虹口區嘉興路地塊再次出現在拍賣場,這次的地塊依然搶手,經過187輪競標,最終被招商蛇口以44億元的總價拍下,成交總價比上次高出近10億元,成交樓板價高達81089元/平方米,溢價率達28.4%;華僑城競得浦東唐鎮稀缺宅地,總價為50億元,樓面價4.42 萬元/平方米,溢價率19.07%。

          北京7月份土地市場熱度走高,成交規模有所回升,一改6月低迷的態勢,7月共成交了6宗地。7月22日,豐臺大瓦窯2宗綜合用地(含住宅)成交,成交價達77.6億元,分別由首創、遠洋+城建拿地,樓面價分別為43868元/㎡、51000元/㎡,房子建成后的單價預計可以達到7萬+、8萬+。7月14日,房山稻田地塊公開出讓,8家房企或聯合體參與競拍,經過108輪叫價之后,被中海以40億元的價格拿下,溢價率達到41.3%,樓面價達到了35420元/平米。

          為什么北京、上海的土地仍然搶手呢?諸葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴《華夏時報》記者,疫情后,當前的金融環境相對較為寬松,房企融資環境有所緩和,迎來融資的窗口期。房企資金環境相對改善,另外受到疫情影響,房企之前拿地不足,當前適時增加一線城市的土儲為下半年做準備。

          多地樓市調控收緊

          今年以來,面對經濟下行壓力,政府仍然保持著房地產調控定力,堅守“限購”“限貸”等調控底線。7月30日,中央政治局會議再次強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩健康發展。”調控基調保持不變。

          3月以來,駐馬店、廣州、青島、樂山、寶雞、濟南、海寧等多個城市出臺的涉及放松限購、限貸等方面的政策均被撤回,以穩定市場為預期,保障房地產市場的平穩運行。

          近期,部分城市房地產市場出現過熱的情況,為了市場的平穩健康發展,南京、東莞、杭州、寧波、鄭州、內蒙古、深圳六地加碼了樓市調控力度,嚴格落實“房住不炒”。多地從供應端發力,減少優質土地入市數量,部分城市市場預期逐漸理性回歸。

          陳霄表示,當前一些熱點城市土地市場熱度較高,但預計熱度不會一直維持,市場逐漸會恢復到平穩期。

          中國指數研究院分析,2020年新冠肺炎疫情的沖擊,各城市經濟下行壓力加大,地方政府推地意愿相對較強,一二線熱點城市優質地塊也將繼續放量,隨著推地節奏加快,房企拿地將趨于理性。受政策環境影響和土地供應力度不斷增加,長三角、珠三角內城市將繼續成為熱點關注地區。

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